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Lejo de casa: el dramade los desahucios

Los desahucios se han convertido en la cara más dramática de la crisis económica en España y otros lugares de Europa, donde cada país aplica modelos diferentes cuando las familias no pueden hacer frente al pago de sus créditos hipotecarios.

Desahucios: Así funcionan las leyes hipotecarias en otros países de Europa

Desahucios: Así funcionan las leyes hipotecarias en otros países de Europa/corellano.com

La actual legislación española establece que en el caso de que una persona no pueda pagar las cuotas de la hipoteca, el banco o la entidad financiera prestataria puede embargar la vivienda y seguir exigiendo el pago de la deuda hasta que se salde la misma, con lo que la dación no está contemplada en la ley.

La ejecución forzosa de hipotecas no está regulada a escala europea y es, por tanto, competencia de los Estados miembros. Sin embargo, dicha regulación procesal nacional no puede conducir a que se obstaculice la invocación de los derechos garantizados al consumidor por la Directiva 93/13 sobre cláusulas contractuales abusivas, según un dictamen publicado recientemente por la abogada general del Tribunal de Justicia de la Unión Europea Juliane Kokott.

Legislación Española

La crisis económica española de 2008-2012,  derivada en buena medida de la crisis inmobiliaria ha acentuado dramáticamente el número de ejecuciones hipotecarias, llegándose a producir desahucios por esta causa. La concesión de préstamos de alto riesgo ha supuesto para las entidades bancarias españolas reformas, fusiones, rescates y numerosas nacionalizaciones de cajas de ahorro (Caja Castilla la Mancha, CajaSur, Caja Mediterráneo, Nova Caixa Galicia, Caixa Catalunya, Unnim y Bankia).

Vecina de la asociación de afectados y afectadas por la vivienda de Carabanchel

Vecina de la asociación de afectados y afectadas por la vivienda de Carabanchel

En 2009 se aprobó la Ley de desahucios express con la intención de reducir los índices de morosidad en nuestro país, así como reactivar el mercado de alquiler inmobiliario, a finales del año expuesto se introdujeron una serie de modificaciones sobre la Ley de arrendamientos urbanos, Ley de enjuiciamiento civil y Ley de la propiedad horizontal.

Con el conjunto de estas modificaciones se pretende agilizar los trámites judiciales que versan sobre los impagos en el alquiler de una vivienda por parte de los inquilinos.

Las nuevas medidas adoptadas trataban de reducir los plazos que hasta la fecha requerían un proceso de desahucio, el cual podía alargarse hasta los doce meses antes de lograr expulsar a los inquilinos que han dejado de pagar la renta de alquiler.

Las principales novedades que incorporaba esta nueva ley se pueden resumir en los siguientes puntos:

  • Plazos más cortos: reducción de dos meses a uno del plazo necesario desde el impago hasta la presentación de la demanda.
  • Desalojo más rápido: se considera el desalojo voluntario, así como se facilita el mismo mediante la sentencia.
  • Rebaja de la prórroga obligatoria: la necesidad de la vivienda por parte del propietario o sus familiares será suficiente para rescindir el contrato.
  • Juicio verbal: un procedimiento mucho más rápido que el juicio tradicional que puede ofrecer sentencias en un periodo de cinco días.

Aunque sin modificar las leyes que regulan el proceso de desahucio, la Ley Hipotecaria y la de Enjuiciamiento Civil, el Gobierno de España aprobó en Consejo de Ministros del 15 de noviembre de 2012 el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios: moratoria de dos años para la ejecuciones en el caso de personas o familias vulnerables y creación de un parque de viviendas en alquiler para desahuciados. Son medidas que no tienen efectos retroactivos, no se aprueba tampoco la reclamada ración en pago, ni la revisión de los intereses de demora ni tampoco el valor de tasación en caso de ejecución -un 50% del valor inicial de la vivienda.

Tras una sentencia de 2013, el Gobierno de Mariano Rajoy modificó la legislación sobre ejecuciones hipotecarias. En los procedimientos que se iniciaron tras la entrada en vigor de la nueva ley, si el desahuciado se opone al procedimiento por considerar que la cláusula contractual es abusiva se podría suspender el procedimiento de ejecución hasta que se resuelva la oposición, algo que antes no se podía hacer.

Una disposición transitoria reguló los procedimientos de ejecución que se encontraban en curso. En esos casos, para formular oposición a la ejecución forzosa, los interesados disponían de un plazo de un mes, pero que comenzaba a correr a partir del día siguiente al de la publicación de la ley en el Boletín Oficial del Estado.

El Tribunal de Justicia de la UE admite que un plazo de un mes para formular oposición parece, en principio, materialmente suficiente para poder preparar e interponer un recurso judicial efectivo, de modo que resulta razonable y proporcionado atendiendo a los derechos e intereses de que se trata.

Sin embargo, señala que el mecanismo establecido por el legislador para iniciar el cómputo del plazo (esto es, la publicación de la Ley en el Boletín Oficial del Estado) es contrario al principio de efectividad.

Así, el 14 de marzo de 2013 el TJUE dictaminó que las leyes españolas sobre desahucios no garantiza a los ciudadanos una protección suficiente frente a cláusulas abusivas en las hipotecas y vulnera, por tanto, la normativa comunitaria, en concreto la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993. La sentencia del Tribunal Europeo de Luxemburgo se dicta en respuesta a una cuestión presentada por el juzgado mercantil de Barcelona, en concreto por el juez José María Fernández Seijo, a instancia del abogado Dionisio Moreno, defensor del caso de Mohamed Aziz,22 ante la imposibilidad de paralizar un desahucio que presenta la legislación española. Según la sentencia, los desahucios podrán paralizase por el juez en cumplimiento de la normativa comunitaria indicada. La sentencia confirmaría parte de las demandas de la Plataforma de afectados por la hipoteca que se han recogido en la Iniciativa Legislativa Popular por la Vivienda Digna.

Por tanto, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en sentencia del jueves 17 de julio de 2014 declaró que la reforma de la ley hipotecaria que aprobó el Partido Popular vulnera los derechos humanos. La sentencia indica que la ley es contraria al artículo 47 de la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea, relativa al derecho a la tutela judicial efectiva, y en concreto a la Directiva 93/13 en materia de consumidores, y manifiesta que no suspender el procedimiento hipotecario en caso de demanda ante el juzgado de lo msercantil es contrario al derecho comunitario.

En 2015, la banca española estaba en el disparadero por todo lo relacionado con las denominadas cláusulas abusivas. La Comisión Europea emitió un informe que tumbaba la sentencia del Tribunal Supremo que condenó a tres bancos a devolver las cláusulas suelo de las hipotecas solo desde mayo de 2013. Bruselas pidió que se reintegrase todo el dinero cobrado por aplicar estas cláusulas desde el inicio del crédito, no solo desde mayo de 2013. La Comisión entendió que no es posible que los tribunales nacionales puedan moderar la devolución de lo pagado por el consumidor, ya que si una cláusula es declarada nula, “lo es desde el origen”, aunque Bruselas apuntaba que será el Tribunal de Luxemburgo quien decidirá finalmente qué sucede con las cláusulas suelo.

Legislación en otros países europeos

En Europa los desahucios se afrontan de la siguiente manera:

GRECIA

Hasta 2009, la legislación griega sobre desahucios por impago hipotecario era similar a la española, sin que existiera la posibilidad de la dación en pago.

Sin embargo, el Gobierno socialdemócrata de Yorgos Papandreu aprobó una moratoria, vigente hasta 2013, que impide a los bancos expulsar por impago de la hipoteca a los inquilinos de una casa si es su primera residencia y es menor de 200 metros cuadrados.

En 2010, además, se aprobó una ley que obligaba a realizar intentos de negociación entra las partes para llegar a acuerdos que evitasen la vía judicial. Esta ley, además, protegió la vivienda principal del deudor, evitando que pudiera ser embargada si no puede hacerse frente el pago de la hipoteca. Esta Ley, además, permite congelar la hipoteca temporalmente si el deudor está en paro, tiene problemas graves de salud o si sus ingresos totales no son suficientes para cubrir las necesidades básicas.

PORTUGAL

Desde 2012, existe un nuevo régimen jurídico para los hipotecados que no pueden afrontar los pagos. Así, las familias con al menos uno de los cónyuges en paro o que los ingresos anuales hayan descendido en un 35%, pueden pedir un periodo de carencia de hasta dos años, un préstamo adicional o una prórroga del plazo de amortización.

En el caso de resultar insuficientes estas medidas, la entrega de la casa para saldar la deuda extingue la hipoteca en su totalidad, siempre y cuando la venta de la casa sea la misma cantidad que la del crédito. En caso contrario, deben seguir pagándose los intereses y comisiones del préstamo (como en España).

ITALIA

En Italia, el sistema jurídico en cuanto a las hipotecas es el mismo que en España, pero un decreto-ley de 2008 suspendió los desahucios a las familias que tuvieron unos ingresos de 27.000 euros al año o menos, mayores de 65 años, enfermos terminales o personas con grado de invalidez superior al 66%.

La legislación italiana permite al deudor hipotecario que no puede asumir la deuda de manera temporal la solicitud al acreedor la suspensión del pago durante un máximo de un año, siempre y cuando esta solicitud la acompañe con razones de peso.

Como en el resto de países europeos analizados, los hipotecados con dificultades económicas suelen establecer negociaciones con el banco para reducir las mensualidades o conceder ampliaciones en el plazo de pago. Si, a pesar de todo, no puede afrontarse la hipoteca, el piso entra en subasta. Con su venta, se liquida la hipoteca y, si el precio obtenido fuera mayor al valor de la casa, este se entrega al desahuciado.

No obstante, los italianos no se han hipotecado tanto como en España porque en Italia no se ha registrado el mismo boom inmobiliario y porque los bancos no han concedido los créditos con tanta facilidad como los españoles.

FRANCIA

Los desahucios son inusuales en Francia, donde suelen concederse préstamos inmobiliarios, y no hipotecarios, con lo que el inmueble no respalda el préstamo, sino que el prestatario paga un seguro al Estado para que este se haga cargo de las letras en ciertos casos, como la pérdida del empleo.

En ningún caso se permite desahuciar a nadie durante el invierno. Además, en caso de perder la capacidad de pago, el afectado puede recurrir al Banco de Francia, que actuará como intermediario entre éste y sus acreedores, proponiendo un pago escalonado, una reducción de las tasas de interés o sugiriendo la venta de la vivienda en el plazo de un año.

ALEMANIA

En Alemania, cuando una persona no puede seguir cumpliendo con las cuotas de una hipoteca, el banco procede a cancelar el crédito y a exigir de forma inmediata la devolución total del mismo.

El embargo puede evitarse o al menos aplazarse si el deudor se compromete a pagar la deuda en el plazo de seis meses. El último recurso es proceder a una subasta pública de la propiedad hipotecada. Una vez el piso tenga un nuevo propietario, es éste el que ahora tiene el derecho a desahuciar al anterior propietario (ahora llamado inquilino).

Sin embargo,si el desahuciado finalmente pierde el piso y no tiene opciones económicas a adquirir uno nuevo, el Estado, a través del programa Hartz IV, subvenciona un nuevo hogar al desahuciado más una cantidad dineraria mensual para su subsistencia.

Cabe decir, también, que de manera general en Alemania, como en muchos países europeos, se vive de alquiler.

REINO UNIDO

En Reino Unido, como en Francia, el proceso de desahucio de una persona suele ser muy largo y también dispone de numerosos recursos judiciales para ambas partes. Además, aquí se considera impago a partir del sexto mes. Todo este conjunto de inconvenientes para iniciar desahucios suele provocar que los acreedores lleguen a acuerdos a través de la fracción del crédito o reducción de este o de sus intereses o incluso a conceder demoras en el pago del crédito.

Como en España, la venta del inmueble del desahuciado no necesariamente extingue el crédito si la venta de este no ha cubierto el crédito en su totalidad.

La legislación inglesa establece, además, que antes de acudir a la vía judicial el acreedor ofrezca alternativas de pago razonables a través del diálogo con el deudor. De hecho, en caso de vía judicial, el propio juez inspecciona estas alternativas para ver si se han ofrecido y si han sido razonables y justas.

IRLANDA

En Irlanda, la mayoría de los desalojos de viviendas de hipotecados con problemas de deudas se producen de manera voluntaria, según datos del Banco Central Irlandés (ICB).

A día de hoy, el banco y el hipotecado abordan esta cuestión a través del llamado Proceso de Resolución de Deuda Hipotecaria (MARP, sus siglas en inglés), diseñado por el ICB, que en muchas ocasiones resulta en la reestructuración de la deuda o en la dación de la vivienda para evitar un largo proceso judicial de desahucio.

HOLANDA

En Holanda, al cabo de cuatro meses de falta de pago de la hipoteca, el banco se pone en contacto con la persona que ha firmado el crédito y, si hay perspectiva de que la situación financiera del propietario mejore, se suele acordar una medida de ‘transición de pago’ en la que se rebaja temporalmente la renta.

En los casos extremos, el mismo propietario pone la casa en venta o, si no, es el banco quien la subasta, un método a través del cual se considera zanjada la deuda.

BÉLGICA

En un país donde el subsidio del desempleo es ilimitado, las garantías hipotecarias que se piden no son grandes requisitos. Sin embargo, de producirse impagos, los bancos tienden a lograr una negociación entre el deudor y el acreedor. De no lograrse un acuerdo o bien de persistir el impago, el bien inmueble en puesto en subasta pública. Si la venta del piso no cubre la deuda, el deudor quedará registrado en la lista de morosos.

No obstante, si el desahucio que se produce recae sobre la vivienda habitual de la familia, los desahuciados son enviados a residencias públicas o pisos de protección social.

Legislación en EEUU

En Estados Unidos lo normal es que la entrega de la vivienda sirva como pago total de la hipoteca cuando el propietario no la puede pagar. No obstante, pese a que existe la dación en pago, la legislación varía según los estados y hay muchas excepciones a la regla.

En algunos casos, si la reventa o subasta de la vivienda no cubre la deuda acumulada se procede a embargar otras propiedades del deudor. Además, el deudor puede entrar a formar parte de una ‘lista de morosos’ que le hará casi imposible durante años el acceso a cualquier tipo de crédito.

Conclusión

En definitiva, aunque encontramos algunas diferencias sustanciales alrededor de los países europeos, la mayoría de los países incluyen importantes incentivos para lograr un consenso entre los bancos y la parte deudora antes de proceder a un desahucio.

Además, algunos de estos países (en concreto los del Norte de Europa), tienen importantes ayudas sociales enmarcadas en lograr la persistencia de la vivienda habitual de la familia o, en su defecto, de sustituirla por otra vivienda social.

Los países escandinavos, en general, comparten un importante mercado de vivienda social y de alquiler. Las importantes ayudas sociales que muchas personas con problemas económicos reciben hacen, prácticamente impensable, que puedan practicarse desahucios. E, incluso, en aquellos mercados donde el mercado de vivienda de alquiler sea muy escaso, se disponen de ayudas para la compra de vivienda habitual, o bien, se prohíben desahucios, se penalizan las viviendas abandonadas y existe un importantísimo parque de alquiler social. O bien, de no existir suficiente parque público de alquiler social, se limitan por Ley los precios de alquiler.

Cabría plantearse porqué en España eso del alquiler, de la vivienda social o de las ayudas para los más necesitados nunca ha entrado en los planes de nuestros Gobiernos.

Son muchos los afectados por esta lacra del siglo XXI, Recogemos algunos testimonios que nos relatan esta tragedia.

“Nos han tangado a todos los madrileños”

                                                   Arancha Mejías

Luchadora, constante, llena de fuerzas y energía, fiel defensora de sus principios, de las injusticias, siempre del lado de los que más lo necesitan, así es Arancha Mejías. Una mujer imparable que, tras años de lucha continua por mantener su hogar, ha conseguido ganar la batalla.

Hablamos con ella, con la presidenta de la Asociación de afectados y afectadas por la venta de la vivienda pública EMVS, la cual ha conseguido que a su familia y resto de vecinos se les mantenga el contrato de arrendamiento inicial firmado hace ya más de diez años, respetando sus derechos e impidiendo que el fondo de inversión Blackstone siga “haciendo negocio y sacando beneficio de la situación”.

Arancha Mejías en su urbanización ubicada en el Pau de Carabanchel, Av. de la Peseta.

Arancha Mejías en su urbanización ubicada en el Pau de Carabanchel, Av. de la Peseta.

 

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