¿Qué está pasando con el alquiler en Madrid? El caso de Vallecas

Un cartel de “Se alquila” en la calle en Madrid. Eduardo Parra / Europa Press

• Villa de Vallecas es el único distrito de la capital española por debajo de los mil euros de media en el arrendamiento de una vivienda

Si por algo se caracteriza el sector del alquiler de viviendas en España, es por ser un tema cada vez más candente. Los precios, en constante aumento, y las dificultades para acceder a una vivienda, suponen una de las grandes y principales preocupaciones de los españoles.  A pesar de que a lo largo de los últimos años, el Gobierno ha tratado de implementar diversas medidas regulatorias para aliviar la problemática, parecen ser insuficientes para una ciudadanía en la que los jóvenes superan preocupantemente la edad media de emancipación en Europa (a los 29,8 años en España, frente a los 26,5 de la zona).

Sin embargo, esta problemática no se muestra igual en todas las zonas del país: las principales capitales se llevan la palma. Si bien la evolución del mercado de los últimos meses parece apuntar a que el precio medio nacional se moderará, ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Palma continúan a la carrera en el encarecimiento.

Radiografía del precio del alquiler en España

¿Qué es lo que ocurre? Los expertos apuntan como primera causa la alta demanda y la escasa disponibilidad de viviendas. Ante las medidas recogidas en la Ley de Vivienda, los propietarios deben ajustar los precios a la limitación de las subidas. Pero aquellos que quieren evadir esta regulación, recurren al alquiler turístico propiciado por el auge de plataformas de alquiler breve como Airbnb. 

La media nacional del precio del alquiler ha subido un 9,4 % respecto a octubre del año pasado, según datos del portal inmobiliario Idealista. Este dato confirma la evolución al alza en el último año, cuando ya habían entrado en vigor los límites de precio que incluyó el Gobierno en las medidas anticrisis enfocadas a paliar los efectos de la guerra de Ucrania. 

El caso de Madrid

Los precios hasta 2022 nunca habían superado el límite de los 20 €/m2, hasta este año, cuando la media en Barcelona se sitúa en los 20,4 euros. Muy de cerca le sigue la capital, con un 17,3 €/m2. La situación en Madrid es cada vez más complicada: si quieres vivir en la gran ciudad, lo mejor es buscar fuera de la M-30.

Popularmente conocidos por sus precios bajos frente a otras zonas, los distritos ubicados en la zona sur y este han sido la gran alternativa para muchas personas, principalmente jóvenes, a la hora de encontrar un piso en alquiler. Sin embargo, esto ya no es así: la inflación y la subida de precios en toda España también se ha visto reflejada en los barrios y distritos de Madrid que se encuentran más alejados de la ‘almendra central’. 

Las dos Vallecas

Un caso representativo es el de la zona de Vallecas: dos de sus zonas muestran claramente la problemática del alquiler en Madrid. Villa de Vallecas, ha sufrido un incremento en el precio del alquiler por metro cuadrado entre 2020 y 2023 de un 10,59 %, pasando de los 11,52 €/m2 en los que se situaba en 2020 a los 12,74 €/m2 actuales y estableciendo una media para ese mismo periodo de 11,80 €/m2. 

Una tendencia similar a la observada en Puente de Vallecas, donde en los últimos cuatro años el precio se ha elevado hasta un 11,42 %, pasando de 12.17 €/m2 en 2020 a 13.56 €/m2 en  2023 y alcanzando un precio medio de 12.43 €/m2 en los cuatro años citados.

Pero, ¿por qué son representativos? Villa de Vallecas es el único distrito de la zona sur donde el precio medio de un arrendamiento se sitúa por debajo de los mil euros. Por el contrario, el distrito limítrofe, Puente de Vallecas, ha sido uno de los que más crecimiento ha sufrido desde la pandemia.

Los motivos parecen ser variados, pero entre ellos podrían encontrarse las prestaciones de cada una de las zonas, las dimensiones de los pisos, las calidades y la antigüedad. 

Comparativa de la vivienda en los dos distritos

Si consultamos los portales inmobiliarios de referencia como Idealista o Fotocasa, podemos observar como la oferta de alquiler de vivienda es mayor en el distrito de Puente de Vallecas. Por lo tanto, esas mejores prestaciones se ven reflejadas en una mayor oferta de viviendas, aunque con precios medios más elevados que en la Villa de Vallecas.

En ninguno de los dos distritos la oferta de alquiler se da en edificios de nueva construcción, destinados en su mayoría a la venta inmediata, no obstante se percibe un aumento de obra nueva, sobre todo en la Villa, derivado de nuevas fases de edificación en ejecución como los Berrocales.

Podría servirnos de muestra representativa del mercado de arrendamiento, dos pisos elegidos al azar en un portal inmobiliario. El primero de ellos, situado en el barrio de San Diego, dentro de Puente de Vallecas, muestra unos rasgos característicos de los pisos en alquiler dentro de este distrito.

Un piso de 78 m2 con una buena distribución y en buen estado de conservación, incluso reformado en la mayoría de los casos. Dispone de terraza, además de un garaje incluido en el precio, contando también con aire acondicionado. El precio de alquiler del inmueble traspasa ampliamente la barrera de los mil euros, por lo que es buena prueba del mercado en este distrito.

http://www.idealista.com/inmueble/102287090/

En el distrito limítrofe podemos encontrar un piso en el casco histórico de Vallecas de apenas 50 m2, de segunda mano, sin que se observe además ningún tipo de reforma. La vivienda está provista de dos habitaciones, una más que en el caso anterior, aun teniendo menos metros construidos.

Es reseñable que el piso no esté provisto de sistema de calefacción, aunque dispone de terraza al ser de distribución exterior. La cuantía del alquiler se sitúa 200 € por debajo del umbral de los mil euros, así que podríamos incluir a este piso como una referencia dentro del mercado del distrito.

http://www.idealista.com/inmueble/102592286/

Un ‘boom’ urbanístico que alivie el mercado

Tras dejar atrás la crisis inmobiliaria que se inició en 2008 y sin saber muy bien en que situación se encuentra el sector en este período de incertidumbre económica, un ‘boom’ urbanístico se está gestando en Madrid y, además, con gran protagonismo en la zona sur de la ciudad. La fuerte demanda, tanto de compradores como de rentistas, y la poca oferta de obra nueva ha propiciado una compra enorme de suelo para paliar de alguna forma el déficit existente de vivienda.

Bajo la denominada Estrategia del Sureste, cinco desarrollos urbanísticos colocarán en el mercado inmobiliario más de 25.000 viviendas. Entre ellos se encuentra Valdecarros, situado en el Ensanche de Vallecas y perteneciente al distrito de Villa de Vallecas. Está previsto que al final de su construcción este barrio aporte 51.656 pisos, con la mirada puesta en 2025, donde se espera que se pueda comenzar a edificar 13.500 viviendas.

La pregunta del millón es si realmente el aumento de la oferta puede causar un efecto regresivo en el precio de los alquileres de la zona sur de la capital, ya que es difícil aventurarse a predecir el futuro en un terreno tan resbaladizo como el de la construcción, mientras siga muy presente la sombra de la especulación urbanística que lo embarra todo.

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